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陆铭:中国的高房价是泡沫,还是市场供需关系的错配?

数据显示,2020上半年全国300个大中城市住宅用地成交楼面均价5150元/平方米,同比上涨16.5%,300个大中城市土地平均溢价率13.6%。

 

其中长三角城市的涨势尤其亮眼,在一些二三线城市房地产不景气的情况下,南京、宁波、杭州、南通、扬州等长三角城市的房价逆势上涨。

 

精彩内容

 

房价涨幅较大,是货币贬值、经济被压抑太久造成的报复性反弹,还是泡沫经济?

 

二三线城市房地产不景气,长三角的房价却在上涨,背后是哪些因素在催化房价波动?

 

受疫情影响,一线大城市的工作机会减少,未来人口是否会从一线大城市回流到二三线城市?

 

农村土地改革使农村宅基地有了交易的可能性,如果宅基地证券化,是否会影响到大城市的土地供应?

 

如今一线城市房价普遍呈上涨趋势,未来一线城市的房价走势如何?现在是买房的好时机吗?

 

在本期造就自制栏目「W访谈」中,我们邀请了陆铭教授。陆铭教授是中国发展研究院执行院长中国城市治理研究院研究员、上海国际金融与经济研究院研究员,主要研究领域为中国经济、城乡和区域经济发展、劳动经济学。

 

造就创始人汤维维和陆铭教授从房价回暖说起,重看房价回升、劳动力流动与土地改革。

 

不是泡沫,而是供需

 

要弄懂房价上涨是不是泡沫,首先得明白什么是泡沫。

 

很多人把高房价等同于泡沫,也有人认为泡沫就是房价在短期内快速上涨,而房价上涨后受某种因素影响突然下跌,就是泡沫破灭。

 

其实,从经济学的角度来讲,房价上涨并不是泡沫,而是供给短缺导致的状况,中国房地产的主要矛盾也在于此。

 

假设现在市场上有十个人,每个人的饭量是一个肉包子。如果市场上每天刚好生产十个肉包,每个人刚好能吃一个,这时市场上供求平衡。但如果每天产量下降到五个,那么就会供不应求,包子的价格也会上涨,具体涨多少由收入水平居中的人决定。以此类推,产量越低,售价就越高,这叫泡沫吗?

 

市场的短期爆发,主要与货币政策有关,这一点已经多次被市场大涨验证过了,那么这一次呢?很多人在问:是不是因为货币贬值,导致房价涨速加快?

 

近来货币政策相对松弛,有大量流动性进入到市场里。实体经济受到了疫情的冲击,货币自然就要寻找出路。从这个意义上来讲,房价上涨和货币肯定是有关系的。

 

另外,因为前段时间打压房价,这一轮的房产周期拖得特别长,包括很多刚性需求也没有得到很好的释放。在这些因素影响之下,需求端在一定程度上推动了房价上涨。

 

但真正涨得快的就是少数几个一线超大城市,尤其是市中心,根本原因在于人口大量流入,杭州就是非常典型的例子。

 

去年杭州是中国人口流入数量最多的城市,由于人口流入带来了住房需求。再加上前段时间住房需求被打压,现在货币政策一放松,大量货币势必会流入房地产,因此房价肯定会上涨。

 

从买房的需求结构来说,绝大多数实际上是在置换,比如一室户变成两室户,两室户变成三室户这样的优化。

 

房价背后的人口、土地和政策

 

房价是不是会继续涨?其实要看需求和供给这两个变量之间的关系。

 

归根究底,房价受到三个因素的影响:人口流动、土地供给、政策。

 

中国的房价分化其实非常严重,真正在上涨的就是几个主要人口流入地,其他许多地方的房价一直在下跌,比如说东北鹤岗。前段时间网上有一个新闻,一个小伙子花三万块钱在鹤岗买了一套房子,疫情期间生活上出现了一些问题,只能把三万块钱买来的房子以两万多的价格卖出去。

 

人口向少数地区集中,特别是像北上广深这样的大城市和周边地区集中,是全世界普遍存在的规律。这些人口流入的城市,长期以来住房供应是不足的,尤其是人口流入的一些东部大城市,土地供应实际上是收紧的。

 

上海、深圳、北京在内的大城市,都存在着土地供应收紧的状态,上海的2035规划中提到上海的建设用地要减量,供应城市发展的要收缩,要在发展和增长的模式之间寻求某种微妙的平衡。

 

不仅土地供应的总量在收紧,有了土地后,地方政府更加愿意用来招商引资、搞工业园,也更加愿意提供商业地产,而不愿意去过多地提供住宅。

 

有个办法可以解决这个问题,就是农村的土地改革。举个例子,一个人到上海来了,他在重庆老家有一块宅基地。很多人离开家乡流动到大城市,留着宅基地以为自己会回去。但残酷的现实是,大部分人都不会回去了,那他是不是可以把老家的宅基地复耕?然后上海能够增加对应的城市面积,这块地的使用权也就有了价值。

 

把家乡的宅基地的使用权,作为一种可流通的凭证,将其转让到上海某近郊的土地使用权上。这从某种程度上来讲,就是将宅基地证券化。

 

很多人认为土地是农民的社会保障,所以不能动。但土地作为社会保障是一种非常落后的经济形态,是让农民在承担城市经济发展的代价。

 

农民在城市中失业了,社会不提供任何保障,而是给他在农村保留一块地,认为这样社会矛盾就解决了。但从现代化的角度来讲,这些人在城市里有了贡献,就应该给他提供社会保障和相应的公共服务。

 

另外,城市扩张后需要更多用地。农民在城市中要买房子,但受到了土地供应的限制。当供给需求交易后,有一部分钱会分给农民,这是福利改进,而不是泡沫。

 

政策对房价的影响又分两方面:

 

第一是全国政策,例如货币政策,像今年的房价上涨,部分逻辑就是与货币有关。

 

第二是区域政策,比如这个地方是不是打压房价?是不是管控人口?是不是管控土地供应?例如深圳,开始出台所谓史上最强的限购政策,又打压房价,肯定会对房价产生影响。

 

房价涨不涨由供需决定,但是受到政策的影响,可以通过人口的流入和流出来判断。把人口、土地、政策三件事情搞明白,哪里的房价有上涨空间,是否有投资价值,基本上就清楚了。

 

未来一线城市的房价不会跌

 

陆铭教授认为,一线沿海超大城市的房价是不会跌的,甚至还有持续上涨的可能性。

 

“  

我一直有一个观点,大家不要寄希望于房价会跌。

 

 ”

 

政府政策可以调控房价,例如深圳打压需求肯定会导致房价下跌,但这种跌是政策导致的,不是需求端的因素。

 

当房价出现大幅度下跌时,不管从满足居民需求的角度,还是从经济增长的角度,或者从避免金融系统出现大危机的角度来讲,政府可能会在第一时间调整政策。

 

此外,房价是否上涨,本身是取决于需求端和供给端两个力量的角逐。

 

中国的一线城市都是需求式管理。如果收缩供给,大家基本住房需求得不到满足;如果放需求,那么限购减少,大家可以去买房子,这个需求也很大。 

 

所以房价会不会涨,实际上取决于大家觉得人口会不会离开大城市,以及我们对城市理解的问题。

 

 

上海的房价还会继续上涨吗?

 

社会公众有一个普遍的误解:房价高就不好。事实上我们应该更深层地分析这个问题,具体是什么原因。

 

 

如果是因为供给短缺,那在任何意义上都是不好的。但如果是需求高,比如大家钱多了,想住更好的房子,更大的房子,那是没有问题的。

 

长三角购房投资建议

 

长三角的大虹桥、临港、昆山是否有投资价值?用上文提到的理论分析一下。

 

虹桥的地理位置优越,是非常重要的交通枢纽,火车和飞机连接都做得非常好,吸引了许多商务办公聚集于此。如果未来的都市圈发展起来,虹桥绝对可以成为一个宇宙中心,从这个意义上来讲,虹桥的发展前景非常好。

 

临港自贸区的优势是制度红利,这里的制度未来将会非常自由开放,比特区还要特区,很可能比今天的海南更开放。

 

昆山可能是一个价值洼地,主要是看上海的影响,如果上海放开,比如说,土地供应再多一点,昆山会有一些资源回流,但存在极大的不确定性。

 

注:以上内容节选整理自「W访谈」

 

(本文未经造就授权,禁止转载。)

 

 

 



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