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如何缓解一线城市房价上涨趋势

本文为上海交通大学特聘教授、中国发展研究中心主任陆铭在6月13日举办的中国蓝筹地产年会上的演讲。
 
90年代中期以后,中国城镇化进程加快,中国开始发展出口驱动型的制造业,两个力量夹击使中国的东南沿海地区具有发展制造业和服务影响的竞争力。
 
流动人口往东南沿海和中西部的核心大城市流动,随着时间推移这个趋势是加强的。
 
而土地的变化呢?中国一直有一个根深蒂固的观念,要搞平衡发展。而我们对平衡发展是怎样理解的呢?均匀发展。
 
我最近的一本书《大国大城》里特别区分了这两个概念。平衡发展是人均收入的均等化,而人均收入的均等化是在空间积聚的过程中实现的。由于我们对这个道理不理解,我们追求的是人口和经济资源均衡分布,就是通过行政手段把资源往中国的中西部导入,包括中小城市。
 
 
这张图是中国的中西部省份在中国全国的土地供应当中所占的份额,可以看到2003年是非常清楚的拐点,之前中西部所占的土地份额是下降的,这是正常的,当时人是往东部流动的,东部的土地供应份额上升,中西部的土地份额下降。
 
2003年以后出现了拐点,把土地供应大量导入到中西部地区,导致了中西部地区的土地供应份额持续上升,人口在流出,土地供应在流入。
 
土地供应指标在中西部建了大量的工业园和新城。
 
中国的工业园建到什么程度呢?大概是每个县级单位都有一个工业园,全球的工业发展是集聚发展的,只有中国是离散发展的。
 
根据国家发改委的统计,全国大概有3000个新城,面积超过10万平方公里,国家发改委的数据到底怎么度量测算的,我不知道。
 
于是我自己做了研究,带着我的团队从网上找能够收集到新区的规划,中国绝大多数新区建设都有规划的,这个规划里面我们知道了要建多大面积,容纳多少人口。
 
根据我们的数据,将近670多个新城,其中有人口规划的新城大概458个,规划容纳人口接近2亿,大家去想如果这不到500个新城在中国将近3000个新城里是具有代表性的话,全国新城容纳人口12亿;如果不具有代表性,12亿打对折是保守的估计6亿人口,意味着住建部、国土资源部有官员出来说据他所知,全国范围内不出现住房短缺的问题,这句话还真有点对。
 
问题在哪里?空间分布出问题了,总量是够的,问题是大量房子建在人口流出地,这是今天房地产市场面临的基本问题。
 
政府建新城工业园的钱是政府借来的,借的钱投资下去了,楼造好了,基础设施造好了,工业园造好了,没有招商引资足够的企业进驻,房子没有卖掉,结果债务就成了中国今天宏观经济非常重要的问题。
 
 
根据我们对新城的研究,2006年好像主要是沿海地区的建设量比较大,到2010年,经过了2009年4万亿刺激计划以后,很多的投资通过新城建设的方式拉动经济增长,大量的在中西部。
 
2014年,根据收集的数据,新城的建设全国各地普遍开花,颜色最深的在辽宁。
 
为什么辽宁经济特别差,地方政府成绩特别的明显?就是建新城市。不管是数量还是面积,大量的新城建在中国中西部地区,而且这个新城会直接影响到中国的房地产供应和需求之间的差别。
 
我这里特别要岔开一句,在中国有一个非常传统的观念,城市不能摊大饼,我前面讲的新城,大量建得特别大,而且离所在的主城区特别远,根据我的样本,平均每个新城能容纳的人口,规划当中人口是42万,平均值,距离所在的老城平均是25公里,大家不要小看25公里,天安门广场往南50公里到河北了,中国绝大多数城市连半径都没有10公里的,25公里是什么?就是拉开了和老城很远的距离。
 
在这样的情况下,中国的一线城市土地供应收紧,人口在持续流入,三四线城市再建新城,而且建的新城离老城比较远,建得还很大,人口流出地,土地供应充分,房子建得太多了。
 
2003年,中国在有一些地方是收紧土地供应,有一些地方是放松土地供应的,我就分成两组,一组是土地供应增加组,一组是减少组。
 
就是2003年这个城市在全国的土地供应当中所占的份额是提高的还是减少的。
 
 
这张图中的红线,土地供应减少,2003年之前,平均的土地供应略高于土地供应,2003年开始往下,增长趋势放缓了,蓝色部分是总体保证土地供应增长的趋势。
 
怎样影响房价的呢?土地放松和收紧发生在什么地方?
 
中国土地供应在2003年收紧的地方就是曾经土地供应多的、沿海的、人口密度高的、人均GDP高的地方,是人口流入地。
 
十八届三中全会讲让市场成为配置资源的决定性力量。在一个市场经济框架下怎么会在人口流入地、人口密度高的、人均GDP比较高的地方,土地供应是减少的,不造房子的?世界上有没有第二个市场经济国家出现这样的情况。
 
市场经济规律就会给你点颜色看看。
 
 
先看结果,这张图的上面一条线是土地供应减少组,下面是土地供应增加组,2003年之前两条线,房价上升不快,几乎是平行的,2003年之后开始变化了,左边的线增加更快。
 
 
看下面这张图,用数据计算房价和工资比,这是最接近房价收入比的数据,上面的线是土地供应减少组,下面是土地供应增加组,2003年之前两组是微微下滑的,而且是同趋势,2003年以后,土地供应增加组房价是微弱下降的,土地供应收紧组房价整体往上走。
 
这两者的分化,惟一的差别就是土地供应,就是有需求的地方没有供应,有供应的地方没有需求,这是我一直坚持的观点,希望我今天讲的数据能够说服大家,我更希望能够说服政府。
 
要缓解一线城市房价上涨趋势,政策很简单。必须且只有增加土地供应,增加住房供应。住房供应,有的时候可以不通过土地供应来增加。
 
首先是放开建设用地总量管制,吸纳人口数量和住房库存挂钩,不要再严格限制一线城市的用地。
 
很多人说一线城市没有地了,一线城市真的没有地吗?东京圈的辐射半径可以达到50公里,上海大概是多少呢?大概半径在20几公里到30公里左右,如果上海未来对标东京成为都市圈的话,上海的土地供应余地还早着呢。
 
现在上海的政府界流行一个看法,上海开发程度太高了,高达45%了,这个指标算错了,或者说跟东京不可比,因为上海市的管辖面积只有东京圈的二分之一,分母是更小的时候,算一个建设用地指标的占比当然就会高上去,用这个指标来说上海的建设用地指标已经供应太多了,将严重制约未来城市发展的土地供应,并且会按照前面讲的思路,助推房价上涨。
 
第二,建设用地的内部,哪怕是总量不变可以动结构,包括工业和商业的比例、商业和住宅的比例。
 
第三是住宅容积率的问题,未来要对标纽约,建筑形态上是否有可能在市中心一些建筑对标纽约的曼哈顿。如果容积率的问题不解决,中心城区的供应不增加,会溢出到商业成本,会影响竞争力,最后导致对标纽约的道路只会更慢。
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